宅建試験攻略！都市計画法の区域区分（市街化区域・調整区域）を効率的に覚える方法
区域区分とは何ですか？
都市計画法の区域区分は、無秩序な市街化を防止し、計画的な都市づくりを進めるための土地利用の基本的なルールです。e-Gov法令検索の都市計画法第7条では、「都市計画区域について、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる」と規定されています。国土交通省の令和4年度末のデータによると、全国の都市計画区域内人口は約1億2,228万人に及び、そのうち約74%にあたる約9,100万人が区域区分が定められた「線引き区域」に居住しています。この区分は、大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けられます。
- 市街化区域：すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。
- 市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域で、原則として開発行為が厳しく制限されます。
市街化区域と市街化調整区域、どう覚えますか？
「市街化区域は『市街化を進める区域』、市街化調整区域は『市街化を抑制する区域』と対比して覚えるのが効果的です。」この明確な対比を意識することで、それぞれの区域の規制内容を理解しやすくなります。例えば、開発許可の要否や建築できる建物の種類に大きな違いがあります。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 目的 | 市街化の推進、計画的な都市機能の整備 | 市街化の抑制、自然環境の保全 |
| 開発許可 | 原則不要（一定規模以上は必要） | 原則必要（例外規定あり） |
| 建築制限 | 比較的緩やか、多様な建築が可能 | 厳格、住宅や農林漁業用施設など限定的 |
| 誘導施設 | 商業施設、高層ビル、住宅地など | 農林漁業用施設、公共公益施設など |
| 例 | 駅周辺の商業地、大規模住宅団地 | 田園地帯、山林、自然公園周辺 |
e-Gov法令検索の都市計画法第29条では、開発許可の対象となる行為が定められており、市街化区域では1,000平方メートル以上の開発行為が許可の対象となるケースが多い一方、市街化調整区域では原則として規模に関わらず許可が必要です。
区域区分の変更は可能ですか？
区域区分は都市計画の一部として、社会情勢の変化や地域の発展段階に応じて見直しが可能です。ただし、その決定には厳格な手続きが求められます。e-Gov法令検索の都市計画法第18条の2では、都市計画の決定または変更について、概ね5年ごとに見直しを検討する旨が規定されています。この見直しは、都道府県や市町村が主体となり、住民の意見聴取や都市計画審議会の審議を経て行われます。例えば、新たな交通インフラの整備や大規模な産業施設の誘致などにより、土地利用の方針が変更される際に、市街化調整区域が市街化区域へと変更される事例も存在します。
よくある質問
市街化区域でできることは何ですか？
市街化区域では、住宅、商業施設、工場など、多様な建築物の建築や開発が比較的自由にできます。ただし、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要です。
市街化調整区域で建物を建てるには？
市街化調整区域では、原則として開発行為や建築が厳しく制限されています。しかし、農林漁業用の建築物や既存権利者の住宅、公益上必要な建築物など、都市計画法で定められた**特定の例外**に該当する場合に限り、開発許可を得て建築が可能です。
区域区分がない都市計画区域もありますか？
はい、あります。都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域の区分を「定めないことができる」と都市計画法第7条で規定されています。このような区域は「非線引き区域」と呼ばれ、開発許可の基準が市街化区域と異なる場合があります。