宅建試験対策！手付金の種類・上限・解除ルールを徹底解説

公開: 2026-07-23 ・宅建BOOST 編集部

手付金とは何ですか？

売買契約の締結時に買主から売主へ交付される金銭です。

民法上は「解約手付」と推定され、契約解除の手段として機能します。

宅建業者が売主の場合、宅建業法により買主保護のための特別な規制が適用されます。

手付金の性質を正しく理解することが、宅建試験の重要ポイントです。

手付金には主に3つの種類があり、それぞれ異なる役割を持ちます。

宅建試験では、この解約手付の性質と解除方法が頻出です。

宅建業者が売主の場合、買主を保護するため手付金に特別な制限があります。

手付金の上限: 宅建業者が売主の場合、手付金の額は売買代金の20%を超えることはできません（宅地建物取引業法第39条第1項）。
手付金の保全措置: 手付金が一定額を超える場合、売主である宅建業者は保全措置を講じなければなりません。この措置は、宅建業者が倒産した場合などに買主が手付金を失うリスクを軽減するためのものです。

手付解除は、手付金を交付した買主、または手付金を受け取った売主が、契約を解除できる制度です。

買主からの解除: 買主は、交付した手付金を放棄することで契約を解除できます。
売主からの解除: 売主は、買主から受け取った手付金の倍額を償還（返還）することで契約を解除できます。
解除できる時期: 相手方が契約の履行に着手するまでは、手付解除が可能です。履行の着手とは、客観的にみて契約内容の一部を実現する行為を指します（例：買主が中間金を支払う、売主が引き渡し準備に着手する）。

履行の着手後には、原則として手付解除はできません。

項目	買主からの解除	売主からの解除
方法	手付金を放棄	手付金の倍額を償還
時期	相手方が履行に着手するまで	相手方が履行に着手するまで
効果	契約は遡及的に消滅し、原状回復義務や損害賠償義務は発生しません。

宅建業者が売主となる取引では、買主は一般消費者であることが多く、専門知識の差から不利益を被る可能性があります。

宅建業法は、買主の保護を目的として、手付金の上限設定や保全措置の義務付けなどの規制を設けています。

これらの規制は、宅建試験で頻繁に出題されるため、正確な理解が不可欠です。

手付金は解約権を留保する性質を持ちますが、内金や中間金は売買代金の一部前払いであり、原則として解約権とは関係ありません。内金や中間金が支払われると、履行の着手とみなされ、手付解除ができなくなる場合があります。

いいえ、手付金の額が一定の基準（未完成物件は代金の5%または1,000万円、完成物件は代金の10%または1,000万円）を超える場合にのみ、保全措置が必要です。この基準以下の場合は保全措置は不要です。