宅建試験で重要！時効（取得時効・消滅時効）の要件と起算点を徹底解説

公開: 2026-08-06 ・ 宅建BOOST 編集部

宅建で問われる「時効」とは何ですか？

時効（じこう）とは、時間の経過という事実に基づいて、権利の取得や消滅を法的に認める制度です。

民法に規定され、取得時効と消滅時効の二種類があります。

取得時効は、他人の物を一定期間占有することでその権利を取得する制度です。

一方、消滅時効は、権利者が権利を行使しない状態が一定期間続くと、その権利が消滅する制度を指します。

e-Gov法令検索の民法第162条および第167条にそれぞれ要件が明記されています。

これらの制度は、長期間継続した事実状態を尊重し、法的安定を図る目的があります。

不動産の取得時効が成立する要件と起算点は何ですか？

不動産の取得時効は、他人の物を「所有の意思をもって」「平穏かつ公然と」占有し続けることで成立します。

その期間は、占有開始時に善意無過失であれば10年間（民法第162条第2項）です。

一方、占有開始時に悪意または有過失の場合には20年間（民法第162条第1項）の占有が必要とされます。

e-Gov法令検索の民法第162条第1項には「二十年間、所有の意思をもって、平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」と規定されています。

時効の起算点（きさんてん）は、原則として占有を開始した時点です。

例えば、2000年4月1日に占有を開始した場合、善意無過失であれば2010年4月1日、悪意または有過失であれば2020年4月1日に時効が完成します。

宅建試験では、この期間と占有の態様（善意無過失か悪意有過失か）が頻繁に問われます。

債権の消滅時効が成立する要件と起算点は何ですか？

債権の消滅時効は、権利者が権利を行使しない状態が一定期間継続することで成立します。

民法第166条第1項によると、債権は原則として「権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき」に時効によって消滅します。

また、「権利を行使することができる時から十年間行使しないとき」にも時効は消滅します。

これらの期間は、2020年4月1日施行の改正民法により変更されました。

時効の起算点は、原則として「権利を行使できることを知った時」または「権利を行使できる時」です。

例えば、売買代金債権の場合、引き渡しや支払い期限の到来が権利を行使できる時となります。

宅建試験では、この期間の長さと起算点が重要であり、特に改正民法の内容を正確に理解する必要があります。

時効の完成猶予（かんせいゆうよ）や更新（こうしん）といった制度も関連知識として出題されることがあります。