宅建試験対策：契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の頻出ポイント解説

公開: 2026-07-27 ・ 宅建BOOST 編集部

契約不適合責任とは何ですか？

契約不適合責任は、売買契約の目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない場合に、売主が負う民法上の責任です。

e-Gov法令検索の民法第562条第1項では、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」と定めています。これは2020年4月1日に施行された民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から変更されました。契約不適合責任は、買主が契約内容通りの物を取得できないリスクを売主が負う、という考え方に基づいています。

買主が請求できる権利には何がありますか？

買主は、目的物が契約内容に適合しない場合、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つの権利を行使できます。

これらの権利は、民法第562条から第564条に規定されています。例えば、追完請求（民法第562条）は、目的物の修理や代替品の引渡しを求める権利です。また、契約不適合により買主に損害が生じた場合、買主は売主に対し損害賠償を請求できます（民法第415条）。旧制度では認められなかった代金減額請求（民法第563条）も、買主の新たな権利として追加されました。

責任追及の期間はどのように定められていますか？

買主は、契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があり、権利行使は原則として契約不適合を知った時から5年または不適合が生じた時から10年で時効消滅します。

民法第566条では、「買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。」と規定されています。これは、売主を保護し、早期の紛争解決を促すための期間制限です。また、これらの請求権は債権であるため、民法第166条の時効期間が適用されます。

宅建業者が売主の場合、責任期間に特例はありますか？

宅地建物取引業法第40条により、宅建業者が売主となる場合、契約不適合責任の期間は引渡しの日から2年以上と定める特例があります。

国土交通省によると、この特例は消費者である買主を保護する目的で設けられています。宅建業者が売主の場合、引渡しの日から2年未満となる特約を結ぶことはできません。もし2年未満の特約を結んだとしても、その特約は無効となり、引渡しから2年間の期間が適用されます（宅地建物取引業法第40条第1項）。これは、宅建試験で頻繁に出題される重要なポイントです。