宅建試験で差をつける！抵当権の重要ポイント「付従性・物上代位・順位」徹底解説

公開: 2026-09-03 ・ 宅建BOOST 編集部

抵当権の「付従性」とは何ですか？

抵当権の付従性は、被担保債権と運命を共にする性質を指します。この原則により、債権が存在しなければ抵当権も成立せず、債権が消滅すれば抵当権も消滅します。

抵当権は、債権を担保するための従たる権利です。例えば、借金（被担保債権）が完済されれば、その借金を担保していた抵当権は自動的に効力を失います。民法第372条では、抵当権に質権に関する規定を準用するとされており、質権の付従性が抵当権にも適用されます。e-Gov法令検索の民法第370条には、「抵当権は、その担保する債権と分離して譲り渡し、又は他の債権の担保とすることができない」という、付従性から派生する随伴性の原則が明記されています。この性質は、宅建試験でも頻繁に問われる重要ポイントです。

抵当権の「物上代位」はどのような場合に認められますか？

物上代位とは、抵当不動産が売却、賃貸、滅失、損傷などによって形を変えた場合に、その代償物に対して抵当権を行使できる権利です。これにより、債権者は担保価値を維持できます。

例えば、抵当に入れた建物が火災で滅失した場合、その火災保険金に対して抵当権を行使し、優先的に弁済を受けることができます。ただし、物上代位の権利を行使するためには、代償物（保険金や賠償金など）が債務者に支払われる前に、これを差し押さえる必要があります。この差押えは、他の債権者が代償物を受け取るのを防ぎ、抵当権者の権利を保全するために極めて重要です。e-Gov法令検索の民法第372条により、民法第304条（先取特権の物上代位）の規定が抵当権にも準用されており、同条には「先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、これを行使することができる」と規定されています。この制度は、債権者保護のために設けられたものです。

抵当権の「順位」はどのように決まりますか？

抵当権の順位は、原則として登記の前後によって決定され、この順位が弁済の優先度を左右します。複数の抵当権が設定された場合、順位の高い抵当権者が優先的に弁済を受けます。

不動産に複数の抵当権が設定されることは珍しくありません。例えば、第一順位の抵当権者Aが1,000万円、第二順位の抵当権者Bが500万円の債権を持つ場合、不動産が競売され2,000万円で売却されたとします。この場合、Aがまず1,000万円を弁済され、残りの1,000万円からBが500万円を弁済されます。順位が低い場合、不動産の売却価格によっては、債権が全く回収できないリスクも存在します。e-Gov法令検索の民法第373条は「同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その順位は、登記の前後による」と明記しています。また、利害関係者全員の合意と登記があれば、その順位を変更することも可能です（民法第374条）。